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重庆的房子到底值不值得投资?我的回答不值得!(最 …

点击量:   时间:2018-09-11
重庆的房子到底值不值得投资?我的回答不值得!  此贴我是站在一个购房消费者,或者说是一个投资者的角度来思考这个问题的,自家刚需不要些讨论之列。欢迎大家文明涌跃交流,文明拍砖。  我说重庆当前的房子不值得投资的主要理由有以下几个方面:  第一、首先是时代不一样了,特别是从2017年跳跃性的爆涨之后,随便买套稍微成熟点地段2室2厅一卫的房也接近100万,零几年前买套房子也就50万以内。也就是说,买套房的购房总资产加大了。  第二、由于购房款总额投入的加大,表示房子在手上的持有成本也在加大。简单的讲,我们用100万来买理财产品,每年轻松收益达5万。如果你用来买房子了,这个收入自然就没有了,假如这个房子在你手上放5年,5年*5万=25万元,这套房子在手上的持有成本就是25万元。写到这里,可能大家会有以下不同的看法:第一种看法认为,买房可以按揭,实际只付了3成也就30万元,其余70万利用的是金融杠杆。而且人民币还在贬值。其实这种说法是站不住脚的,你们算过70万元的房贷每年要缴的利息是多少吗?就按国家基础年利率一年也要二万元以上,再加上首付30万理财产品的收益每年应该在1.5万左右,从最保守的角度计算,100万价值的按揭房子每年也会产生4万元的持有成本。作为一个投资炒房客来说,如果短期内能实现跳跃性的大涨,你或许不会亏本,甚至还约有小赚。简单的说,如果5年内你这个房子能涨到30万以上,就和你持有成本基本持平,否则你就会亏本。  第三,上面成本的预算还是基于现在一个政策,如果后期政府的管控更加严格,持有的成本将会增加。毕竟国家对房子的定位是用来住的,不是用来炒的。  第四,重庆去年才进行了跳跃的大涨,主城九区都已完成了这次大涨。一般情况下,又要平稳几年后才会实现新一轮的大涨。就这表示持有房子的周期会加长,如果周期过长,那就百分百是亏。  第五,其实真正的购房主力大军,我觉得主要来自区县,甚至有70%是属于投资性购房,甚至是恐慌性购房,在这些人群中,他们的信念只有一个,房子一定会大涨,基本没有去考虑成本和产出的问题,一旦大家回归理性,还有谁来接盘?这些都是实实大在在风险的存在。  第六,由于地域传统思维的影响,很多在还停留在买房是保值的,最安全的投资。除上上述成本和时间周期的问题,其实房子还面临自然灾害的风险,比如一旦发生地震或火灾,房子一样会面临血本无归的境地,房贷还得继续还,当然这个机率还是很小,但并不代表没有这方面的风险。特别是有些家庭举几代人之财力疯狂购房,一旦发生风险,对这个家庭产生的影响将是毁灭性的。楼主,还记得2016年底,重庆市长黄奇帆离职嘛,有些外地投资客打飞的来重庆买房,市场蠢蠢欲动,消费者持币观望,心头时刻准备重金下叉,开发商也是不拿房子出来买,眼看市场就要大热,。然后画风急转,各大媒体,政府出来辟谣了,说打飞的过来买房子是假的,还出了户口不是重庆的人买房征收税。然后又说重庆实行地票政策,土地供应量充足,房价不会大涨,时间飞快的来到2017年7月,各去房价基本上涨50%,镇府媒体,却说重庆房价健康,重庆房价对比其他城市偏低,符合上涨趋势,我有个朋友2016年照母山看房子的时候也就8000元/m2样子,现在基本都14000元/m2的样子。而且首套房子利率都上浮10%,从此重庆主城合核心区域房价基本都15000元/m2左右,普通打工阶级刚性买房都是一种奢侈。总结一下房产做为长线投资,我就没看到谁亏过,现在房价看似很高,但是对于重庆这座城市的定位,以及以后的发展,以及吸引人才的能力,重庆将比肩广州,天津,成都,合肥。房价站上套内20000元/m2的价格,相比较重庆其他同等级城市按建面计算价格,算良心了,所以有闲钱的朋友可以买房最好是品质高点的2室房,可以装修后出租,抵按揭,5年或是10年过后,出手觉得是可观的,但是不建议没得钱或者通过融资得到的钱买房子,以上个人观点,希望指点决定商品价格的关键是供需关系。重庆每年的房地产开发量巨大,远超北上广深之和。也就是说,重庆的存量房是非常巨大的。为什么没有引发二手房的抛售狂潮?个人估计很多人看涨,所以惜售。但巨量的存量房始终是个隐患,一旦抛售潮开始,根本没那多资金来接盘。还有一点,重庆的老龄化比例超过了20%,全国是17%。如果把沿海淘汰的老龄打工仔回流也计算进来,重庆的老龄化可能更严重。现在的家庭大多是421结构,趋势看房子将来应该是过剩。二手房的走势和股票差不多一个道理。牛市中抛盘少,还有不少人跟风,所以主力只需少量资金就可以拉升股票的价格。一旦趋势扭转,大量获利盘会疯狂抛售,下档没那么多资金接盘,就会出现放量暴跌的情况。重庆天量的存量房,会不会出现抛售潮?我不知道,但始终是个隐患。房价涨了那么多年,获利盘太多了。一旦大规模兑现,会怎样?重庆永远不会成为经济强市的,作为地形多山,起伏大,变化多的群山中的两江汇合地。当战时的后方,陪都才是根本。重庆要想房子暴涨,只能等普老大,三哥或是湾湾发力,攻下几个沿海城市如果值得不值得投资,就是简单的赚钱不赚钱的话,需要那么多分析吗?  在重庆买房子,只要赚钱,那就是值得投资的。  这个意义上说,有什么到底不到底的呢?三岁小孩都知道,重庆买房子一直都赚钱,一直都属于值得的投资。  如果你认为,等买重庆的房子出现亏钱的时候,那才真实,才是值得的投资,你也可以持币等那个时机。  不过,我觉得稳涨都怀疑,到了真是你期待的全面暴跌,风声鹤唳,价格回归价值的时候,你更不敢投资。  所以你这些投资分析没什么意义,因为信奉你这套分析的人,都和投资房产赚钱无缘。评论 四毛也有商量:此言差矣,任何一项投资,都需要市场的调研,成本和产出的考量,不然你怎知是赚?如果你思维还仅仅停留在卖时比买时多,那你只能为别人打工。也许你拿出去的比这个涨的多得多。上面文章中第二条只谈到了关于按揭买房的看法。另外还有一种看法是以租养息,认为这样就解决了成本投入的问题,其实意义不大。首先装修也是要成本的,一旦装修短期中租金是收不回装修成本的,相当加长了投资周期,同时这种简单装修出租的房子是贬值的,一旦成为老破小,周边新楼盘的涨价与你又有几毛钱的关糸呢?楼主来说一哈:如果房子不值得投资,那么有啥子还阔以投资,还敢投资?特别是对于普通人来说,最撇房子还可以住, 还可以收租金.  要说风险,其实都想过的.但是房地产的风险等于和国家是绑到一起的,国家都不信还能信哪个?再说了,你不信国家也没得其他更加安全稳定可靠的渠道投资,是不是?   如果有更好的渠道,楼主明示一哈嘛,感激不尽.假如有点闲钱,你存银行,借人放高利贷,买股票,无非这几个渠道,黄金外币都是一般大众碰不到的领域就不说了.那么买股票和借人高利贷都是风险更高更不可预测的,剩下一个存银行是没得风险,但是今天存到银行还能买一套房的钱明天可能只能一个首付.你会选择干啥子?  所以说不买房子你买啥子?评论 u_112982680:杀猪杀屁眼,各有各的杀法。说白了路数不同,与智商有关。同样的行业有可能你亏了,别人却赚了,道理就这么简单。你提的问题我没法回答你。楼主还说了一个观点,就是100万贷款买房子要很多利息,如果100万本金存理财产品一年收益有5万.  不错,但是你想过没有,一年后房子的增值才5万吗? 你这100本金买的房子几年后卖出增值金额岂能是你理财的几个5万能比的?不错,你买房按揭是要利息的,但是你贷款没还清一样可以卖房子.利息都在你房子的总房价里面的.卖了房子还掉利息你的收益大大超过你那几个5万的理财收益,这是一定的.话说回来 ,你的理财产品的钱别个拿去又干啥子去了? 呵呵,别个放贷出去又投资房子赚钱去了.大家说涨说的是大趋势,07年我没的房子3000多,前段时间楼下邻居100零几个平方卖了140多万当年买的时候首付9万多,加起手续费11万左右,你说一哈这些钱存银行、炒股、放水哪样没风险的赚到比买房多?你说前面七八年都是稳定的,大家都是啥子?天天生活的城市涨没涨都不晓得?回答17楼的问题:我仅仅以理财产品作了一个对比,理财产品小学生都会用吧。我用100万为例作了投资房子的对比,前者在五年内稳键收益可累计达25万,而房子收益是未知的,有赌的成分,说白了賭赢了约有小赚,要是赌输了呢?那个时候不是你想卖就卖得掉的,在你手上多持有一年就多一年的成本,所以何若呢?@做事太认真 2018-04-04 18:18:33  回答17楼的问题:我仅仅以理财产品作了一个对比,理财产品小学生都会用吧。我用100万为例作了投资房子的对比,前者在五年内稳键收益可累计达25万,而房子收益是未知的,有赌的成分,说白了賭赢了约有小赚,要是赌输了呢?那个时候不是你想卖就卖得掉的,在你手上多持有一年就多一年的成本,所以何若呢?  -----------------------------  我的楼主哥,房子是固定资产是财富不是成本.你根本的东西都没搞懂.再给楼主说一哈,房子这种没得科技含量高附加值的东西,决定它价格的关键根本不是啥子供需平衡关系,甚至不是政府的政策.而是大众的预期.当大家都觉得未来一定还会涨它就一定涨,而且越涨越不愁卖.不管新房二手房.那么哪一天你会觉得它要跌走下坡路了?那就是当天涯论坛没得人关心房子的时候,天涯没得关于房子的帖子的时候,当然,你也不会象今天这样子再来开贴讨论涨还是跌.房价体现一个城市的综合价值和发展预期。  重庆名为直辖市,实则为西部欠发达的一个省份。  看不清这点,判断重庆房价走势要出错!  重庆经济以汽摩、机械化工、笔电简单代工等低端粗放产业为主,导致重庆居民的工薪收入偏低、高薪工作机会缺乏,吸引不来中高端人才来重庆购房置业创业,这使得重庆房市中外省来渝购房人口比例始终不足10%,购房主力90%为本地和周边省市区县乡镇进城人口,这也造成重庆房价水平近10年来从没有高不过周边的成都和武汉,甚至是西安。  2007年重庆主城区房价均价3500元左右,2017年重庆主城区房价均价11000左右,房价涨幅300%左右,而这10年间货币实际贬值300%左右,因此重庆房价涨幅只能勉强跑赢通胀,几乎不具备投资价值!  因此,重庆房市,只适合刚需自住,不宜投资!  投资重庆住房的收益远低于周边的成都、武汉等城市的收益。 过去、现在、将来亦如此!  过去、现在、将来亦如此!房子涨了几年,他就专业了几年,然而有个卵用。那还真的是:过去,现在,将来亦如此。 它的小号zd1333还说,它现在住的老破小楼梯房5楼,还说啥子照母山的房子送给它都不要............典型的穷光蛋思维评论 adolffx :又一个小西装急了!天道公正,谓之天公。在房地产业的上下游各链条,小西装中介只能挣点小利,否则就不叫小西装,称为大西装中介了。长期习惯靠忽悠来卖房,习惯形成性格,就会形成靠忽悠不实诚的品性,影响各方面,与所获的小利相比,得不偿失!评论 巴渝写是:此哈B精神出问题了吗?楼主你这套理论放在2000年,2009年,2017年还有现在都是合适的,分析的头头是道,但是事实呢,脸肿了一次又一次。市场走向会按照各位民间分析专家想法走吗???我两千年的时候用八百一平米的价格在武汉城乡结合部买了一套房子,用了八万。  那时候还没那么成熟的理财产品的,假设利息5来算,放到现在我一共拿了利息八万六,连本金一起是十六万六。  我现在卖了那套房子可以拿180万。(其实我早卖了,搬家来重庆之后两年我就脱手了)  做什么生意能获利如此高,而且不用辛苦劳动?这就是为什么不只老百姓,就连企业也要投入房地产的原因。  现在我拿着180万在重庆未来新开发优势区段,可能还要有很好的收益,而十六万六,买间厕所差不多。评论 白喵 :真实的成交价我只参考淘宝的法拍价,中介、开发商的价格是套羊子的价格;房子投资收益以我自己亲身经历为参考,门市房租几年没涨还降了,还担心最后降了都没人来租,至于住宅,因为不多,主要担心今后的持有税;关于经济,身边的好几个亲朋好友买了房过后,存款没了,欠了一身债,压力大评论 q1qazx2017:我武汉还有房子没卖呢,180万这是很实在的价格了。我的房子重庆还有,用来出租,而且基本上都是长租,中间基本不空超过3天,网上那些租不出去的情况基本没有发生过,应该是地段好吧,新牌坊腐败桥、红旗河沟、九街边上,都多好租的。评论 q1qazx2017:法拍价没有参考意义,因为多数人基于预防纠纷,非不得已不会去买法拍屋,只有那种有背景的人或者机构才方便入手。从迷信的角度来看,法拍屋基本就是有缺陷的。二手屋的参考价格和二手车差不多,先看附近新的同款,再参考屋龄和配套是加减分条件现在我们从另一个角度判断房价趋势;即;老百姓的购买能力或经济实力。  我们还是数据说话,少说那些没用的,有没有钱,有没有购买力才是第一位的;  请看下面一组数据;  2012年住户存款余额;24.48万亿,贷款余额;16.13万亿,存贷差;+8.35万亿  2013年住户存款余额;26.28万亿。贷款余额;19.85万亿,存贷差;+6.43万亿  2014年住户存款余额;27.10万亿,贷款余额;23.10万亿,存贷差;+4万亿  2015年住户存款余额;27.88万亿,贷款余额;26.72万亿,存贷差;+1.16万亿  2016年住户存款余额;26.8万亿,贷款余额;32.94万亿,存贷差;-6.14万亿  2017年住户存款余额;24.4万亿,贷款余额;39.95万亿,存贷差;-15.55万亿。  网友看看,住户存贷差从2012年的+8.35万亿,到2017年的负15.55万亿。这是相当惊人的差距,意味着,2012年老百姓存款还远大于借款8.35万亿,5年后,反过来,欠债远远大于存款高达15,55万亿。  我们可以用生活常识来体会这种差距;  你家2012年有存款24万元,欠款16万元,存款比欠款多出8万元,你可以高枕无忧,因为你不用担心还不起欠款。  可是,仅仅5年后,情况反转,你家存款24万元,欠款40万,你背负的债务比存款多出16万,你晚上一定难以入睡了,因为你很可能还不起欠款了,或许说,你的家庭已经破产了。  之所以5年后,老百姓存贷差会出现如此之大的反转,很明显,都是高房价惹的祸,用句流行语;老百姓为买房已经用尽洪荒之力了。。。  毫无疑问,2018年如果还希望老百姓为房地产的繁荣做贡献,那也是有心无力了。  老百姓的现实购买力,加上银行也缺钱,房价是涨,是跌,还是横盘,不用脑袋想,用骨头想也知道了。天涯论坛是一个开放的平台,对一件事发表不同的看法,正是天涯论坛存在的必要和意义所在。  就重庆房价来讲,2007年重庆主城区房价均价3500元左右,2017年重庆主城区房价均价11000左右,房价涨幅300%左右,而这10年间货币实际贬值300%左右,因此重庆房价涨幅只能勉强跑赢通胀,不具备投资价值!  因此,重庆房市,只适合刚需自住,不宜投资!  要准备投资重庆住房的,最好不要选择在重庆,因为投资重庆住房的收益远低于投资周边的成都、武汉等城市住房的收益。   这个结论,过去、现在、将来亦如此!前几年,重庆的房价确实只算跑赢了通货膨胀,不过,和国家赌,老百姓赌不起,所以,宁可选择买房上涨,同时,买房的另外一层意思,是保值。至少目前在A股已扑街,理财跑不赢通货膨胀的情况下,这就是现实@重庆薇安 2018-04-04 12:04:38  我几年前也是你这种想法,觉得理财比买房子强,尤其那几年重庆房子根本不涨,虽然也有买房投资的想法一直没下叉就是觉得投资回报率不高,不如先拿去炒股和理财。结局呢就是,炒股赚的钱后来在股灾和一系列的熔断阴跌当中都倒出去了,而且现在还套起的。理财的收入我也没具体看到啥子钱,感觉那点零散的利息平时东转西转的就用了样,而当初那些完全可以全款买的房子现在估计够付个五成的首付,现在想想当初要是再买套房子......  -----------------------------  正解。从理论上上说,长期看,在所有投资品中,只有房产、地产才是最稳定、最有投资价值的,这是由房地产的特殊属性决定的:即产品的单一性、独立性、唯一性,同时具有价值和使用价值。当然,进场的时机、地段、房屋类型的选择也是重要的。即使在重庆,选好了,长期看,平均每年15%-20%的收益应该有。楼主你这套理论放在2000年,2009年,2017年还有现在都是合适的,分析的头头是道,但是事实呢,脸肿了一次又一次。市场走向会按照各位民间分析专家想法走吗???@斧头2017 2018-04-08 14:58:25  楼主你这套理论放在2000年,2009年,2017年还有现在都是合适的,分析的头头是道,但是事实呢,脸肿了一次又一次。市场走向会按照各位民间分析专家想法走吗???  -----------------------------  之前的都没算准过 ,还要算后头的. 啥子半仙喔...楼主的分析其实是对的,基于房子自住需求,也是国家想做到的,可是,房产是杠杆投资,20万买入100万的房子,涨一倍赚100万,除去持有成本,至少赚了4倍。所以现在很多人投资房产,基于这个杠杆效应。而全款买入的,基本是自住需求,不是用于投资的。  所以,如果国家想要实现自住需求很简单,什么时候房子只能全款买了,房价就不会再涨了,而且立马跌。  另一个控制就是房子持有10年不能卖,这样买房也会认真去考虑我到底该不该买这儿,这样的话也会限制到房价暴涨,但也不会怎么跌。  从长远看,房子始终会套死一批人的,但不知道是什么时候开始。房价越高越来越危险,百废待兴,唯有房子一直火,是很不正长的,也不是国家长久之计。  2017年的数据,重庆房子15%主城人自己购买,45%区县购买,40%外地购买。现在外地限购期间,重庆没有限购,外地来重庆买房投资的更多。这批人不知以后何去何从。供过于求,存量巨大,价格也高,就是个大堰塞湖。就算这次贸易战没有刺破这个大泡泡,接下来房产税也会刺破。投资投机炒房的,自求多福吧。房子这个东西跟金融理财产品并不完全一样。它的价值在于产品的实用性。人买不买金融理财产品都可以生活,但不能没有房子住。  所以房子的价格涨跌,主要取决于实际人口需求以及国家政策。实际人口需求很好理解,需要在重庆买房的人越多,重庆的房产越有价值,毕竟供需关系在那里。这点重庆是满足的。毕竟重庆区县人民还有那么多,只要能在主城立足的,肯定待在主城而不是在区县。国家政策也很好理解,只要把你重庆定位于西部中心城市,一带一路的重要节点也定在你重庆,相应的政策自然会向重庆偏移,有了产业,自然会有人愿意来工作,既然来重庆工作,就会考虑买房。这样人口需求又增加了。所以我对重庆的房价持看好观点。  建议楼主从长远来看,而不是仅仅着眼于某几年重庆房价涨没涨,赚没赚。再说了,就算连续几年房价没涨,除了自住房,你多余的房子租出去,每年不都有收益的吗。@嘻哈超人徐 2018-04-08 13:07:58  房地产这个行业 可玩性多了去了。。 多到我随便举点例子 他们的收益都完爆你的理财。。  记住:是完爆。。  你一个做银行VIP大厅的人。 各种人员对你跪式服务的理财能有多高?  你看看几个银行理财赚了钱的。。也是自己去买理财? 都TM 的去买房了。。  你以为房价是吵起来的?  房价是货币增发所带来的结果。。  货币还会不会增发?  简单  雄安还要不要建设?  -----------------------------  明白人啊。  美国印,中国印,那么多纸,没地方放啊。只能是用房子装了  什么放出来,别开玩笑了。会死人的,天涯网上一个网友说:2017年的数据,重庆房子15%主城人自己购买,45%区县购买,40%外地购买。现在外地限购期间,重庆没有限购,外地来重庆买房投资的更多。这批人不知以后何去何从。  一一一一一  今年下半年,重庆两年限售期的大量住房陆续可以解禁上市销售,这才是体现重庆房价水平最真实的时期,这个时候的接盘侠才是真正的购房者。@田园将芜归来兮 2018-04-12 09:17:21  绝大多数有余钱,又没有靠谱的投资渠道,买房是一个最稳妥的资产保值方式,买房要遵循三个原则:集镇中心、轻轨沿线、学校医院。  -----------------------------  说得有道理。  如果我还有余钱,我还会买房而不是理财产品。我买来不装修放2年再买,看到底亏不亏?

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